香港再有大型商业地皮流标，最新一幅位于东涌，连同今年5月东九龙启德商业地流标，已是半年内第2宗。启德和东涌商业地相继流标，既有地皮本身“先天不足”的问题，亦与香港大环境变化有关。疫情重挫经济，固然是短中期影响发展商入标的重要因素，更关键是香港经过反修例风暴、中美关系恶化等冲击，内外环境出现重大结构变化，无论在大湾区以至国际商贸中的角色位置，中长线均有很多不确定因素，商界投资趋向审慎，商厦空置率过去1年持续上升，中环、金钟等传统核心商业区亦不能幸免，发展商对于入标非核心区商业地皮，戒心自然更大。政府不想贱卖地皮，可以因应时势，将部分商业用地改作住宅用途，与此同时，当局亦应设法增强各方资本对香港的信心。
新区用地“先天不足” 大气候非港能控制
香港商厦市道和商业地皮招标情况，短短数年间出现了深刻变化。3年多前，中环美利道停车场商业用地招标，当局接获多达9份标书，最终这幅地王以市场上限估价232.8亿元成交，每方尺楼面地价高见5万元，不仅创下官地历史新高，比当时全港甲级商厦成交尺价最高纪录3.98万元，更要高出一截，“面粉”比“面包”还贵。时移世易，香港经历连番冲击，商厦市道不如前，发展商入标亦远比之前审慎。
去年初起，政府先后推出6幅商业地皮，成功售出者仅得两幅，位于启德的一幅，成交价为24.4亿元，至于备受注目的西九高铁上盖商业地王，去年底发展商虽以破官地纪录的422.32亿元投得，惟每方尺楼面地价只为13,345元，中标价接近市场下限。踏入2020年，疫情爆发重挫香港经济，各区甲级商厦空置率，由年初约6%升至超过8%，中环甲厦空置率升见近15年新高。现时港岛区甲厦的租金水平，较2018年高峰期回落三、四成，商厦市道疲弱，当然影响发展商入标意欲。
今年5月，东九启德逾200万方尺商业地流标；不足半年，位于东涌的一幅百万方尺新填海区大型商业地，亦以流标收场，当局仅收到3份标书，反映发展商兴趣不大。疫情旷日持久，经济阴霾重重，难言何时见底，政府不想贱卖土地，发展商则等好价才捞底，两幅招标地皮，本身亦有先天不足之处。启德新核心商业区和东涌新填海区，目前仍在起步阶段，建筑成本高，投资金额大，地皮回报期又非常长，发展商考虑投资风险，出价必然倾向保守，入标价未能达到政府底价，并不叫人意外。
大型商厦发展项目，由地皮招标到落成启用，一般需要5、6年时间。发展商入标策略，除了考虑眼前市道，同时也折射了对香港前景的看法。启德东涌大型商业地相继流标，不止因为发展商对投资非核心区商业地皮有戒心，还反映了更深层的问题。现今香港的内部和外部形势，跟3年前有天渊之别。香港经济定位一直是背靠内地、接轨国际，随着中美关系急剧恶化，香港夹处其中，不仅难再左右逢源，还成为华府打击对象，至于去年的反修例风暴，则彻底改变了政治、社会和民情面貌，香港跟内地关系亦出现了深刻变化。香港内外环境失去了以往的稳定性和可测性，无论在大湾区以至国际商贸中的角色位置，均面对很多不确定因素，营商环境无可避免受到影响。
东涌新商业区邻近机场和珠港澳大桥，从大湾区建设角度，理应有很大发展潜力，然而观乎本地民情和政治形势，香港要积极投入大湾区建设，面对不少阻力。大湾区力谷创新科技，未来将犹如一块大磁铁，成为各方人才和企业落户之地，“总部经济”为一个城市带来的发展动力不容小觑，至于能否吸引企业落户，则取决于营商环境。
香港是国际金融中心，不少内地企业仍然乐意在港设立据点，惟规模大小必受香港政治社会环境影响，一个对内地人充满敌视的社会，必然削弱营商吸引力。对于外资而言，现时香港的营商环境，显然也不如从前。反修例风暴令中央视香港为国家安全缺口，促成《港区国安法》的实施。当局再三强调立法目的是打击港独和外部势力干预，惟无可否认是，部分外资对香港政治环境有了更多忧虑。有调查显示，过去一年商厦退租个案持续上升，若以公司背景划分，跨国公司占比较重。当然，有关变化是否长期趋势，现在言之尚早，更不能简单归因于港区国安法实施，可是未来情况仍需密切留意。
尽力改善营商环境 因时制宜改划用地
香港长远营商环境，面对诸多不明朗因素，部分并非港人控制得了，然而仍有一些因素是香港可以控制和改善的，当局应该尽力而为，争取局部破局，随着时日更迭形势变化，或许可以迎来全局顺转之机。以目前香港的经济环境，部分大型商业地皮发展项目，未必能吸引发展商参与，当局应该因时制宜作出调节。香港缺地建屋，数据中心工业用地近年也颇为渴市，当局可以考虑将部分商业地改划作住宅地，又或改作办公室及数据中心混合用途，吸引发展商入标。
